Presse Sotheby’s International Realty France - Monaco

Article dans les Echos du 21 avril 2017

Article dans les Echos du 21 avril 2017

Immobilier de luxe : que font les acheteurs à la veille des élections ?.

Immobilier de luxe : que font les acheteurs à la veille des élections ?


Par Helene Dupuy
 

La vitalité retrouvée du marché haut de gamme tricolore compense en grande partie l'attentisme lié à l'habituel « effet élections ».

 

Dans le secteur de l'immobilier de luxe, très sensible aux mesures politiques, l'activité est habituellement freinée à six à huit semaines des élections présidentielles. Mais cette année, le ralentissement se fait sentir plus tard et beaucoup moins fortement que d'habitude.

« Cela ne fait qu'une dizaine de jours qu'un certain attentisme pré-électoral se fait sentir. Et encore, il faut prendre en compte l'impact des vacances scolaires pendant lesquelles les potentiels acheteurs arrêtent de chercher. On perçoit quand même un changement d'ambiance depuis la remontée de Mélenchon dans les sondages. Ces derniers jours, on a eu deux ou trois promesses de vente conditionnées à la non élection de Marine Le Pen et de Jean-Luc Mélenchon », commente Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel Féau. Pour lui, les bonnes conditions de marché ont compensé en grande partie l'habituel « effet élections ».

Ainsi, depuis dix jours seulement, un certain ralentissement des mandats de vente se fait sentir dans le réseau Féau, surtout concernant les biens dont le montant dépasse les 1,5-2 millions d'euros et très peu pour les biens en-deça.
 

Coup de frein à Paris

 

La décélération est beaucoup plus marquée dans l'autre réseau d'agences immobilières de luxe Barnes, sur le premier trimestre 2017, la baisse de leurs mandats de vente à Paris atteint les 20 % par rapport à la même période l'an dernier. « Un coup de frein sur l'activité est perceptible depuis le début de l'année, particulièrement à Paris », explique Richard Tzipine, directeur général de Barnes. « Les clients qui ont de l'argent attendent de savoir à quelle sauce fiscale ils vont être mangés. Beaucoup de vendeurs potentiels, assujettis à l'ISF, attendent avant de vendre ». Même constat coté acheteurs : « Les acheteurs potentiels attendent de sortir du flou des élections et que la situation fiscale soit stabilisée, en particulier dans le cadre de la future acquisition de leur résidence secondaire. Ils ne savent pas ce qu'ils risquent potentiellement au cas où Mélenchon ou Le Pen gagnent les élections. Ils sont très inquiets à ce sujet », poursuit Richard Tzipine. Même constat chez le réseau d'agences de luxe, mais un peu moins haut de gamme en France, Coldwell Banker.
 

Près d'une vente toutes les deux heures

 

Mais ce ralentissement est loin d'être constaté chez tous les professionnels de l'immobilier du luxe. De manière générale, le niveau historiquement bas des taux d'intérêt continue d'attirer les candidats à l'acquisition immobilière. D'autant qu'une élection de Marine Le Pen ou de Jean-Luc Mélenchon sonnerait très probablement le glas de ces conditions d'emprunt exceptionnelles. Ensuite, le niveau de stock de biens de qualité à vendre dans les 1-1,5 millions comportant minimum 3 chambre étant extrêmement faible, surtout à Paris, les acheteurs qui trouvent chaussure à leur pied se décident très rapidement et souvent sans négocier. « Le stock est revenu à un niveau historiquement faible sur ce créneau. La demande est tellement supérieure à l'offre que ce type d'appartements mis en vente partent en quelques jours à Paris », explique le président du groupe Daniel Féau. Ainsi, jusqu'à il y a dix derniers jours, l'activité immobilière du réseau Daniel Féau, implanté essentiellement à Paris, battait son plein. « Jamais autant de transactions immobilières n'ont été comptabilisées pour un mois de mars. Près d'une vente toutes les deux heures », se félicite Charles-Marie Jottras.

Même constat chez Sotheby's Realty : le réseau a annoncé récemment des résultats stables concernant les ventes de propriétés de luxe pour le 1er trimestre 2017 (volume de vente d'environ 158 millions d'euros) et le début du 2ème trimestre 2017 en France. Alexander Kraft, son président, explique : « Le 1er trimestre est normalement le plus calme de l'année, celui de 2017 est le meilleur premier trimestre depuis 2012. Malgré les élections présidentielles imminentes, nous ne voyons quasiment aucun ralentissement d'activité, un phénomène rare, jamais vu ces 20 dernières années. »
 

Quid des investisseurs étrangers ?
 

Les investisseurs immobiliers internationaux ainsi que les expatriés français gèlent leurs décisions d'acquisitions en France en attendant de connaître le résultat de l'élection présidentielle, annonce Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France & Monaco. « Les investisseurs sont inquiets depuis 3 mois d'un possible Frexit (sortie de la France de l'Union Européenne), d'un abandon de l'euro, en cas d'une élection de Marine Le Pen, (...) ainsi que d'une montée en puissance de Jean-Luc Mélenchon », souligne-t-il.
Son de cloche différent dans le réseau Daniel Féau, selon lequel il n'y aurait pas, à ce jour, d'impact majeur [négatif] des élections sur la clientèle d'investisseurs étrangers. En revanche, « cela pourra rapidement se faire sentir, après les élections, si un des deux extrêmes est élu », avance Charles-Marie Jottras, son président. Il relève un phénomène inédit : « Depuis l'élection De Donald Trump, quelques clients américains achètent une propriété en France soit pour y emménager en tant que résidence principale, soit pour en faire une résidence secondaire et passer moins de temps aux Etats-Unis. »
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Article dans "Le nouvel Economiste" du 2 février 2017

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Immobilier de prestige – belles pierres, beau fixe Un contexte favorable, des acheteurs français bien présents et de nouveaux acteurs étrangers

Après les années noires que furent 2012-2014, l’immobilier de prestige en France est de nouveau en grande forme grâce à une conjoncture redevenue favorable. Taux d’intérêt à leur plus bas niveau historique, parité euro/dollar optimale pour les acheteurs étrangers, prix revenus à des niveaux plus raisonnables et coup d’arrêt des réformes fiscales pour les Français : le temps est au beau fixe sur ce segment de l’immobilier qui attire les convoitises de nouveaux acteurs, essentiellement étrangers, et voit les Français revenir en force. Cette reprise devrait perdurer en 2017.

La reprise est là et bien là. Après trois années noires de 2012 à 2014, “les pires que l’on ait connues depuis 30 ans”, selon Alexander Kraft, pdg de Sotheby’s International Realty France & Monaco, l’immobilier de prestige voit de nouveau la vie en rose. Amorcée dès le début 2015 sur Paris, puis au second semestre de cette même année en province, la reprise s’est confirmée en 2016. Selon l’étude Xerfi dévoilée en juin dernier, elle devrait se poursuivre avec une hausse du marché de 10 % prévu pour 2016, et de 5 % en 2017.

“Amorcée dès le début 2015 sur Paris, puis au second semestre de cette même année en province, la reprise s’est confirmée en 2016”

Cette embellie s’explique par le fait qu’actuellement, tous les indicateurs sont au vert. Taux d’intérêt à leur niveau le plus bas depuis 100 ans (à moins de 2 %), parité euro/dollar favorable aux acheteurs étrangers, coup d’arrêt donné aux réformes fiscales ainsi que des prix plus raisonnables, ont permis le retour des acheteurs, notamment les Français. “Tous ces facteurs ont permis d’ouvrir une fenêtre opportunité pour les acheteurs”, indique Laurent Demeure, pdg de Coldwell Banker France et Monaco, pour qui l’immobilier de prestige en France est un “immobilier refuge”. Sotheby’s International Realty a réalisé 200 millions de volume de ventes au 3e trimestre 2016, et près de 250 millions au 4e trimestre, avec un prix de vente moyen établi à 1,3 million d’euros. Situation similaire chez Coldwell Banker, qui prévoyait pour fin 2016 une progression du volume des ventes de 35 % pour un total de 500 millions d’euros de transactions sur l’année.
 

La province en pleine forme


À une nuance près. “La progression est surtout importante en province, elle l’est dans une moindre mesure sur Paris”, précise Laurent Demeure. Le groupe Mercure, spécialisé dans les châteaux et biens ruraux, a quant à lui enregistré un record de ventes au deuxième trimestre 2016, en augmentation de 57,6 % par rapport au premier trimestre 2016. La vente des châteaux et manoirs a été multipliée par trois en un an. “Le marché des châteaux et des biens ruraux se porte bien”, indique Olivier de Chabot, son directeur général.

L’immobilier de prestige de tourisme est ainsi le seul segment à ne pas avoir connu la crise. “Nous n’avons pas connu de trou d’air entre 2012 et 2015. Il y a toujours eu un intérêt pour nos produits car ils sont très ciblés”, indique Dominique Ménigault, directeur général du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, désormais présent dans l’immobilier de prestige avec le lancement de sa marque premium, née du rachat des résidences haut de gamme MGM. “Les premiers biens à être vendus dans un nouveau programme sont les plus chers. Le budget vacances n’est pas altéré pour nos clients premium”, ajoute-t-il.

“La progression est surtout importante en province, elle l’est dans une moindre mesure sur Paris”

Autre signe que le marché de l’immobilier de prestige se porte mieux, les biens partent plus vite. “La demande en matière d’appartements familiaux haussmanniens de 100-150 m2, situés à des étages élevés explose. Ce type de bien peut se vendre en 24 heures”, déclare Jérôme Quentel, directeur général d’Engel & Völkers France. Ce que confirme Thibault Chanel, pdg de l’agence éponyme, dont deux biens d’un montant supérieur à un million d’euros se sont vendus dans la journée. “À condition que ce soit des biens de qualité”, modère-t-il. Car, à l’instar de la clientèle étrangère qui souhaite poser ses valises dans des appartements sans défauts, les acheteurs français sont de moins en moins enclins à se lancer dans d’importants travaux de rénovation.
 

Un marché porté par les Français


Absents du marché de l’immobilier de prestige depuis 2012, les Français l’animent depuis début 2016. “Nombre de Français ont différé leur projet d’achat en raison d’un manque de confiance, d’une fiscalité pénalisante et de la peur de la fameuse taxe à 75 %”, souligne Alexander Kraft. Avec des prix revenus à des niveaux raisonnables, le marché attire de nouveau une clientèle française. “D’ordinaire, 50 % de nos acheteurs à Paris sont étrangers ; en 2016, les acheteurs étaient à 80 % français. Cela ne s’était pas vu depuis quatre ans”, précise Alexander Kraft.

“Absents du marché de l’immobilier de prestige depuis 2012, les Français l’animent depuis début 2016”

“Pendant trois ans, les vendeurs ont été trop gourmands et les acheteurs peu enclins à payer les prix demandés”, résume Jérôme Quentel, d’Engel & Völkers. Et si les Français ont eu tendance à délaisser Paris ces dernières années, ce n’était pas le cas des châteaux. “La clientèle française a toujours été présente et heureusement, car nous participons à notre manière à la conservation du patrimoine national”, indique Olivier de Chabot pour le groupe Mercure.
 

Le tri par nationalité


Si les Français, et notamment les expatriés, sont revenus sur le marché de l’immobilier de prestige, la clientèle étrangère s’est faite plus rare. Tous les acteurs de l’immobilier de prestige sont d’accord : l’état d’urgence comme les mouvements sociaux ont été autant de mauvais signaux envoyés aux acheteurs étrangers. “Beaucoup d’étrangers sont encore réticents à revenir en France. Les Américains craignent les attentats, les Russes ont disparu à cause des sanctions qui pèsent sur leur pays et les Chinois sont moins présents. On note un véritable tri par nationalité”, déclare Alexander Kraft.

“ Le marché des hôtels particuliers qui se vendaient auparavant jusqu’à 45 millions d’euros n’existe pratiquement plus depuis deux ans”

Des restrictions qui ne sont pas sans conséquence sur l’hyper-luxe encore en souffrance. “Le marché des hôtels particuliers qui se vendaient auparavant jusqu’à 45 millions d’euros n’existe pratiquement plus depuis deux ans”, regrette le pdg de Sotheby’s Realty. Paradoxalement, l’incidence de l’attentat de Nice le 14 juillet 2016 fut limitée. “Toutes les ventes qui devaient avoir lieu dans les semaines qui ont suivi se sont réalisées”, indique Alexander Kraft. Le pdg de Coldwell Banker France nuance : “depuis l’attentat, le marché niçois a ralenti ; en revanche, cela n’a pas eu d’impact sur le reste de la Côte d’Azur”. Plus résilients, les Européens et notamment les Allemands, les Belges et les Scandinaves, continuent d’être actifs dans l’immobilier de prestige.
 

Nouveaux acteurs sur le marché


Autre signe du dynamisme de l’immobilier de prestige : l’arrivée de nouveaux acteurs. Après l’Américain Coldwell Banker, présent en France depuis 2011, Engel & Völkers s’est implantée à Paris début 2016. Au bout d’un an, l’enseigne allemande annonce une centaine de ventes pour un volume de transactions de 75 millions d’euros. “C’est une belle performance pour une première année”, souligne son directeur général. Le Texan Keller Williams, qui dispose également d’une branche prestige, a récemment annoncé son intention de s’installer dans l’Hexagone. “Il y a de la place pour tout le monde, car nombre d’acteurs de ce marché occupent des niches”, précise Jérôme Quentel. Ce que semble confirmer Alexander Kraft, qui précise que les nouveaux entrants n’ont pas eu d’impact sur son chiffre d’affaires. Possible, car l’immobilier de prestige regroupe des réalités différentes et n’est pas toujours synonyme de biens chers ou d’ultra-luxe.

“Il y a de la place pour tout le monde, car nombre d’acteurs de ce marché occupent des niches”

Certes, le prestige de l’adresse compte. Le Triangle d’or, les VIe et VIIe arrondissements ont toujours la cote, de même qu’une partie du XVIe notamment auprès de la clientèle étrangère. Mais pour les Français, immobilier de prestige signifie également bâtiments prestigieux et patrimoine national. Histoire & Patrimoine (groupe Altarea Cogedim), spécialisé dans la réhabilitation et la rénovation d’anciens hôtels particuliers, casernes et couvents, l’a parfaitement compris. “Il existe un attrait renouvelé des Français pour leur centre-ville et leur patrimoine. Nous accompagnons ce mouvement en essayant d’offrir le meilleur des deux mondes : l’avantage du neuf dans l’ancien”, déclare Pierre-Olivier Thibault, directeur général du groupe. Un attrait favorisé par le lifting de la loi Malraux et du régime des monuments historiques inscrits, qui bénéficie de nouveau du même régime fiscal que les monuments classés. Leader sur ce marché, le chiffre d’affaires d’Histoire & Patrimoine est en constante progression. “300 logements ont été vendus en 2015 et 400 en 2016”, précise Alexandre Mauret, président d’Histoire & Patrimoine Développement et directeur général délégué du groupe Histoire & Patrimoine.

L’embellie connue par l’immobilier de prestige depuis 2015 devrait se poursuivre en 2017. “Il existe un véritable élan”, souligne Alexander Kraft, qui table sur un premier semestre très fort. Les présidentielles approchent et “la période électorale est toujours une période d’attentisme synonyme de marché atone pour l’immobilier”, précise Thibault Chanel. Pour autant, la sérénité est de mise chez les spécialistes de l’immobilier de prestige. “Quel que soit le président élu, les indicateurs sont stables et le demeureront”, conclut Olivier de Chabot.
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Article dans "Les Echos" le 23 septembre 2016

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Immobilier de Luxe : les Français reviennent

La reprise se confirme sur le marché tricolore de l’immobilier de prestige. Les ventes ont encore progressé au cours de l’été. Baisse des prix et taux très accommodants soutiennent la demande.
 

A l'image du marché immobilier « standard » , le segment du luxe se porte mieux en France. L'embellie constatée par plusieurs professionnels de l'immobilier haut-de-gamme durant les six premiers mois de 2016 s'est poursuivie durant l'été. « Les résultats du 3ème trimestre, encore en cours, confirment la tendance positive du début de l'année », témoigne Alexander Kraft, président-directeur général de Sotheby's International Realty France - Monaco. Ce réseau d'immobilier de prestige table sur un volume de ventes de plus de 200 millions d'euros de juillet à fin septembre 2016, en hausse de 30 % par rapport à la même période de 2015. L'été s'est avéré « extrêmement actif », en particulier à Paris, où le professionnel atteste « d'un grand nombre de ventes et d'un prix moyen impressionnant de 3,34 millions d'euros. » De même, « en Bretagne, corrobore le réseau Emile Garcin, autre acteur de référence dans le segment haut-de-gamme, si le mois de juillet a été très occupé, le mois d'août a été presque anormalement actif ». Dans la période, le réseau se réjouit d'y avoir réalisé trois ventes, dont les prix s'échelonnent entre 750.000 et 1,2 millions d'euros, dont un très beau fort sur l'Ile de Bréhat. Sur la côte Ouest, en Normandie, Deauville connaît « une année 2016 excellente, pour le réseau Emile Garcin, avec 18 ventes et 12 promesses de ventes sur ces quatre derniers mois » (voir illustration). Dans cette station balnéaire très prisée, « l'essentiel des acheteurs est parisien - plutôt quadras - chefs d'entreprise et cadres dirigeants. Les ventes se situent entre 700.000 euros et 2,2 millions d'euros. Certaines transactions se sont concrétisées en une seule journée et d'autres en un week-end. »
 

Les Français continuent à acheter

 

La baisse des prix couplée à des taux du crédit immobilier exceptionnellement bas continuent à porter la demande des acheteurs. Comme observé depuis début 2016, ce sont plutôt les acquéreurs français, que les étrangers, qui animent le marché du luxe. « Ce sont surtout les acheteurs français qui soutiennent le marché immobilier de prestige en ce moment, confirme Alexander Kraft. Actuellement, plus de 70 % de nos clients sont français, alors que normalement plus de 50 % d'entre eux viennent de l'étranger. » Les attentats sur le sol français mais également les mouvements sociaux et les inondations à Paris, au premier semestre, ont nettement refroidi les ardeurs des investisseurs étrangers, notamment anglo-saxons. En outre, relève Sotheby's International Realty France - Monaco, depuis le choc de la sortie du Royaume-Unie de l'Union européenne lors du référendum du 23 juin et de la chute de la livre sterling, dans son sillage, les Britanniques « sont aujourd'hui plutôt vendeurs en France qu'acheteurs. » (voir encadré) Tandis que les clients russes, autres amateurs de l'immobilier de prestige tricolore, « sont encore rares à cause des sanctions continues contre leur pays. »
 

Pour autant, la pierre française séduit encore des investisseurs étrangers. « Les acheteurs européens, en provenance d'Allemagne, des pays du Benelux, de la Scandinavie, notamment, relève Alexander Kraft, se montrent moins impressionnés par les événements et continuent d'être actifs sur le marché français tout comme les acheteurs des pays d'Est et du Moyen-Orient qui continuent leurs acquisitions en France. » En région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, aux environ d'Uzès, Emile Garcin, fait état d'une activité estivale bien moins forte qu'à l'été 2015. Ce réseau relève ainsi « l'absence significative des étrangers. Seuls les Belges et les Luxembourgeois sont encore présents. Les cinq ventes effectuées ont été réalisées auprès de Français, dans des budgets de 500.000 à 800.000 euros. » Dans la partie Sud du Lubéron, indique aussi Emile Garcin, « la proportion d'étrangers acquéreurs par rapport aux Français - expatriés ou non - reste faible, si l'on compare aux années précédentes. » Du côté de Saint-Tropez, où le marché est dynamique, les demandes sont le fait majoritairement des Français mais Anglais, Allemands et Italiens restent présents.
 

Tous les segments de biens concernés

 

Dans un marché du luxe globalement dynamique, tous les segments des biens profitent de l'amélioration. Dans la capitale, souligne Alexander Kraft, l'activité a repris « non seulement pour les appartements familiaux entre 1 million et 3 millions d'euros, mais aussi dans le marché haut-de-gamme à plus de 5 millions d'euros. » Il cite, par exemple, à Paris, la vente d'une maison rue des Saints-Pères dans le 7e arrondissement, pour 8,5 millions d'euros, ou encore celle l'hôtel particulier de l'artiste Bernard Boutet de Monvel, dans une impasse privée du Faubourg Saint-Germain, pour 15 millions d'euros (voir illustration). En province, parmi ces dernières transactions, le réseau Sotheby's International Realty France - Monaco fait état d'une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat, pour 11,5 millions d'euros, d'un loft design à Bordeaux pour 4,69 millions d'euros, d'une villa « pieds-dans-l'eau » à Royan pour 2,9 millions d'euros et d'un manoir historique en Bretagne, au Croisic, pour 1,4 million d'euros.


 
Effet Brexit ?

Le marché immobilier tricolore va-t-il profiter ou pâtir de la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne ? A la question « selon vous, quel impact pourrait avoir le Brexit sur le marché du logement de votre région ? », posée par le Crédit Foncier à 400 professionnels de l'immobilier en France *, 67 % d'entre eux pensent qu'en réalité le Brexit n'aura aucun impact sur le marché immobilier de leur région. Ils sont toutefois 17 % à pronostiquer un impact négatif contre 9 % seulement à en attendre un impact positif. Le prisme régional pèse. Ainsi, 22 % des professionnels d'Ile-de France attendent un effet positif contre 1 % seulement pour ceux du Nord-Est. Le pourcentage des « pessimistes », qui anticipent donc un effet négatif du Brexit sur le logement en France, grimpe à 24 % dans le Nord-Ouest et à 21 % dans le Sud-Ouest. « En Ile-de-France, commente le Crédit Foncier, les professionnels s'attendent probablement au transfert de sièges sociaux aujourd'hui localisés dans le Grand Londres. » Tandis que dans le Nord-Ouest et le Sud-Ouest, « ces chiffres s'expliquent probablement par la présence plus significative des Britanniques dans ces régions. » Les Britanniques sont en effet friands d'achats de résidences secondaires en France. Rappelons que, de 2005 à 2015, les transactions réalisées dans l'ancien par des acquéreurs étrangers en France métropolitaine ont représenté 6,4 % du total. Or, parmi elles, un tiers d'entre elles ont été réalisées par des Britanniques **.

« Avec le Brexit, observe de son côté Paulo Fernandes, directeur associé de Paris Ouest Sotheby's International Realty, mais aussi la crise russe et l'instabilité dans les pays du Moyen-Orient, de plus en plus de fonds d'investissement achètent des biens haussmanniens entre 1,5 et 5 millions d'euros. Ce sont des investissements à moyen terme sur les quartiers du centre de Paris. » La capitale est revenu dans le radar des investisseurs, grâce à des prix très bas comparés aux autres grandes capitales et aux taux d'intérêts historiquement bas. En 2009, l'immobilier de luxe londonien était à peine 20 % plus cher qu'à Paris. Alors qu'aujourd'hui, Londres et New York sont près de deux fois plus cher, avec des prix à 48.000 EUR/m².
* Enquête réalisée du 29 août au 5 septembre 2016, par téléphone, auprès d'un échantillon représentatif de 400 professionnels de l'immobilier (agents immobiliers, commercialisateurs, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine). Cette enquête a été réalisée avec l'institut de sondage CSA.
** Notaires de France


En savoir plus sur http://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/0211308858939-immobilier-de-luxe-les-francais-reviennent-2029471.php?rt7WmW5F4vBLQKl5.99
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interview Alexander Kraft - Le Figaro/Explorimmo/Bunisess Immo - le 15 septembre

interview Alexander Kraft - Le Figaro/Explorimmo/Bunisess Immo - le 15 septembre

Immobilier de Prestige : 2016 l'année de la reprise

Sotheby's International Realty France - Monaco annonce aujourd'hui des résultats stables concernant les ventes de propriétés de luxe pour le T3 2016 en cours. Alexander Kraft, PDG Sotheby's International Realty France - Monaco, précise : « Les résultats du 3ème trimestre encore en cours confirment la tendance positive du début de l'année : la baisse des prix motive surtout les acheteurs français à revenir sur le marché pour profiter de belles opportunités. »

Et de poursuivre : « Nous avons eu un été très actif, à Paris comme en province, et cela malgré des circonstances extérieures très difficiles telles que le Brexit, les attentats, les mouvements sociaux, la crise ukrainienne. En fait, ce sont surtout les acheteurs français qui soutiennent le marché immobilier de prestige en ce moment : actuellement plus de 70% de nos clients sont français, alors que normalement plus de 50% de nos clients viennent de l'étranger. »

« Dans un premier temps, les actes de terrorisme sur le sol français ont particulièrement fait hésiter les clients américains. Cependant, les acheteurs européens (d'Allemagne, des pays Benelux, de la Scandinavie, etc.) se montrent moins impressionnés par les événements et continuent d'être actifs sur le marché français tout comme les acheteurs des pays d'Est et du Moyen-Orient qui continuent leurs acquisitions en France. Par ailleurs, depuis le Brexit et la chute correspondante de la Livre Sterling, les Anglais sont aujourd'hui plutôt vendeurs en France, pas acheteurs. Les clients russes sont encore rares à cause des sanctions continues contre leur pays. », explique Alexander Kraft.

Pour le 3ème trimestre 2016 encore en cours, Sotheby's International Realty France - Monaco prévoit un volume de vente de plus de 200 M€, une hausse de 30% par rapport à la période correspondante en 2015. Spécialement à Paris, l'été s'est avéré extrêmement actif, avec un grand nombre de ventes et un prix moyen impressionnant de 3,34 M€. Alexander Kraft ajoute : « A Paris, nous avons vu une reprise de l'activité non seulement pour les appartements familiaux entre 1 M€ et 3 M€, mais aussi dans le marché haut de gamme à plus de 5 M€. »

Conjointement, le redressement continu du marché est aussi bien visible à travers la quarantaine d'agences du réseau Sotheby's International Realty en province française, par exemple en Bretagne, en Gironde, sur la Côte Basque et le Languedoc, dans le Sud, les stations de ski, et les grandes villes tels que Lille et Lyon. Alexander Kraft explique : « La forte baisse des prix de l'ordre de 15-30 % depuis 2014 a assaini le marché et l'a redynamisé. Des taux de crédit extrêmement bas et un grand choix de biens disponibles ont soutenu ce développement qui permet spécialement aux acheteurs français de revenir sur le marché après une longe attente pour s'offrir des biens de rêve à des prix raisonnables. La fin du 3ème trimestre ainsi que le 4ème trimestre s'annoncent aussi prometteurs : sur la Côte d'Azur, nous avons plusieurs propriétés à plus de 10 M€ sous offre. Nous sommes en négociations avec plusieurs acquéreurs potentiels pour le légendaire « Château de Castille » proche d'Uzès avec des fresques de Picasso, en vente pour 8,9 M€, qui a attiré l'attention du monde entier. »

Les indices positifs du marché ont encouragé Sotheby's International Realty France - Monaco à accroître encore sa présence en France. Cet été a vu l'ouverture de 3 nouvelles agences à Annecy, Nantes et Perpignan. Sotheby's International Realty prévoit l'ouverture de 5 agences supplémentaires sur Saint-Rémy-de-Provence (hiver 2016), Méribel (hiver 2016), Toulouse (printemps 2017), Bonifacio (printemps 2017) et Ajaccio (été 2017).
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BFM Business du 30 avril 2016

BFM Business du 30 avril 2016

Immobilier de luxe: Paris sourit, Londres pleure

2015 a été une année en demi-teinte pour l'immobilier de luxe. Si certains pays ont vu le marché repartir, d'autres, en revanche, ont vécu l'une des pires années depuis longtemps.

L'année 2015 n'a pas été un millésime exceptionnel pour l'immobilier de luxe. Deux facteurs ont particulièrement freiné la progression des transactions dans ce marché de niche, relève Alexander Kraft, PDG de Sotheby's International Realty: "Tout d'abord, l'absence d'acquéreurs russes à la suite de la crise ukrainienne. Ensuite, la désertion des acheteurs chinois à cause de la chute des Bourses du pays et la mise en place des programmes anticorruption". Étonnamment, les attentats n'ont pas joué un grand rôle. "Les acheteurs ont la mémoire courte. Six semaines après, c'était presque oublié. Sur le long terme, ces événements n'ont pas eu d'effets trop drastiques", précise Alexander Kraft.

Deux pays ont particulièrement souffert l'an passé. "Au Royaume-Uni, 2015 a été l'année la plus difficile depuis longtemps", déplore le PDG de Sotheby's International Realty. Et il l'explique pas trois raisons: les élections, la hausse des frais de mutation et la hausse des taxes sur les résidences secondaires. Et c'est surtout à Londres que le marché a souffert. "Les prix sont hauts et il y a toujours plus de milliardaires qui veulent s'y installer". Les transactions se sont donc fait moins nombreuses.

L'autre pays qui a vécu une année noire est la Suisse. "C'était la pire année depuis 15 ans", affirme Alexandre Kraft. "Les biens y sont rares et les prix très élevés". En raison notamment du niveau très élevé du franc suisse.
 

Certains sortent la tête de l'eau

Malgré tout, certains pays s'en sont bien sortis. Ainsi, en France, l'immobilier haut-de-gamme "a retrouvé sa forme après trois années difficiles qui ont suivi l'élection présidentielle", nous explique le PDG de Sotheby's International Realty. "Les prix sont bas et les choix nombreux, les acheteurs sont de retour. 2015 a été l'année de redressement".

Évidemment, la France n'est pas seul pays à avoir retrouvé son souffle. Les États-Unis sont également repartis de l'avant, "surtout dans les secteurs phares comme New York, la Floride et la Californie".

Deux catégories d'acheteurs ont été particulièrement présents l'an dernier. "Les Américains ont fait leur retour, grâce au dollar fort", explique Alexander Kraft, qui souligne également le grand retour des acheteurs du Moyen-Orient: "Ils ont des fonds en dollars. une devise qui a vu sa valeur progresser par rapport aux autres devises et ils veulent s'éloigner un peu du pétrole. Ils investissement donc dans l'immobilier". Dans une moindre mesure, les Allemands, les Suisses ou les Anglais sont également revenus sur le marché du haut-de-gamme.

2015 aura donc vu passer quelques transactions spectaculaires. Et encore s'agit-il uniquement des ventes dont le prix est connu. "Passés 50 millions d'euros, les acheteurs demandent la confidentialité", précise l'agent immobilier.

Quid de 2016?

Pour 2016, Alexander Kraft est globalement confiant. Pour la France, il se dit "très optimiste". Il a déjà beaucoup de ventes sous compromis entre 5 et 20 millions d'euros.

Le PDG de Sotheby's International Realty souligne également le potentiel du Portugal: "Les prix sont bas, les biens nombreux et il y a des avantages fiscaux très intéressants". Alexander Kraft cite également les marchés espagnols et Italiens, qui ont beaucoup souffert avec la crise et devraient repartir.

Il reste, en revanche, peu enthousiaste pour la Suisse et le Royaume-Uni. Et pense que les États-Unis, avec les élections, devraient connaitre une petite baisse de régime.

 

Diane Lacaze 

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Business Immo - 11 février 2016

propriété la plus chère du monde Sotheby's International Realty

Sotheby's International Realty vend le bien le plus cher du monde au Texas

Sotheby's International Realty annonce la vente d'un ranch historique au Texas (Etats-Unis) qui a été mis en vente à 725M$.

Alexander Kraft, PDG de Sotheby's International Realty France - Monaco, se réjouit : « Réseau historique spécialisé dans l'immobilier de prestige depuis 1976, Sotheby's International Realty est le leader incontesté du marché très haut de gamme à l'échelle mondiale avec plus de 800 agences immobilières dans plus de 50 pays. Nous avons, chaque année, plusieurs propriétés à vendre à plus de 100M$, non seulement aux Etats-Unis mais aussi en France et dans d'autres pays. Cette semaine, une des agences de notre réseau vient de réaliser la vente d'une propriété privée qui est très probablement la plus chère au monde. »

Mis en vente pour 725M$ (env. 650M€), le W.T. Waggoner Estate Ranch, au nord-ouest du Texas, vient d'être acheté par Stan Kroenke, le propriétaire de Los Angeles Rams, une équipe de la National Football League (NFL) qui a remporté le Super Bowl en 1999, dont la fortune personnelle est estimée par Bloomberg à + de 6,5 Mds$.

La propriété appartenait depuis le XIXème siècle à la même famille qui s'en sépare aujourd'hui : c'est la première fois que ce bien est vendu sur le marché international. Stan Kroenke entend continuer à préserver ce morceau de patrimoine américain.

Le domaine présente une surface totale de plus de 210 000 hectares (soit une superficie de + de 2 000 km², plus grande que New-York et Paris réunies !). La propriété comprend 1 000 puits de pétrole, plus de 12 000 hectares de terres agricoles, 6 800 têtes de bétail et 500 chevaux. Après des années de discorde entre les héritiers de W.T. « Tom » Waggoner, le ranch avait finalement été mis sur le marché en août 2014. Le mandat de vente exclusif a été remporté par Bernard Uechtritz de l'agence Briggs Freeman Sotheby's International Realty.

Alexander Kraft conclut : « Sotheby's International Realty reste la référence incontournable dans le secteur de l'immobilier de prestige à l'échelle mondiale, comme en atteste cette vente record. Actuellement, nous avons par exemple à la vente une villa « château de Versailles » en Floride sur plus de 4 000m² pour 159 M$, un ranch en Californie sur plus de 96 ha pour 125 M$ ou encore un chalet dans le Colorado sur plus de 33ha à vendre pour 100M$. Mais aussi quelques propriétés de star comme l'ancienne demeure de Michael Jackson à Montecito (Californie) pour 100 M$ ou la ferme de Tom Cruise dans le Colorado pour plus de 59 M$ ».

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Challenges du 19 janvier 2016

france immobilier de luxe

La France, valeur refuge pour l'immobilier de luxe

Le marché de l’immobilier de luxe a terminé l’année 2015 au champagne: les ventes, qui avaient fléchi avec les attentats de novembre, ont repris à la toute fin de l’année. Les prix sont aussi à nouveau orientés à la hausse. A la (dé-)mesure de ce château de style « Louis XIV » mais totalement neuf, vendu il y a quelques semaines à Louveciennes pour … 275 millions d’euros !

« La France est, en matière d’immobilier, une valeur refuge, et profite des troubles au Moyen-Orient » explique Thibault de Saint-Vincent, PDG de Barnes International. Les Américains sont aussi très présents. Mais pas pour les mêmes raisons. Avec son glissement de 30% en quelques mois face au dollar, l’euro permet de faire de belles affaires pour… les étrangers. Du coup, les prix de l'immobilier européen apparaissent bon marché aux Américains, qui reviennent en masse. Les Russes, qui ont vu leur monnaie s’effondrer face à l’euro et au dollar, ont en revanche quasiment disparu du marché, alors qu’ils faisaient les beaux jours de la Cote d’Azur et de certaines stations comme Courchevel il y a encore trois ans.

Le retour des acheteurs français

Il faut ajouter une troisième catégorie d’acquéreurs de luxe: les Français. Ils avaient disparu lorsque les prix flambaient et que les marchés financiers offraient de meilleurs rendements. Pour Alexander Kraft, le président de Sotheby’s International Realty France-Monaco, la période leur est à nouveau propice, car les prix ont reculé depuis trois ans et que les alternatives, dans un monde où il faut pratiquement payer les banquiers pour mettre son argent à l’abri, ne sont plus aussi attractives. Du coup, depuis quelques mois, ces acheteurs nationaux sont de retour. Encore que « nationaux » est un terme un peu exagéré: nombre des Français acheteurs de propriétés de luxe en France sont en effet des résidents à l’étranger, qui investissent depuis la Belgique, la Suisse  et le Royaume Uni…

Que trouvent-ils ? Des bien dont le prix au m² peut dépasser 30.000 euros dans le centre de la capitale, avenue Montaigne ou à Saint-Germain-des-Prés. Chez Féau, par exemple, un acheteur a accepté de débourser 27.000 euros par mètre carré pour un 115 m² avec terrasse de 151 m² et… vue sur la tour Eiffel. Mais ce n’est pas le cas de tous les acheteurs. Et notamment des Français. Pour un million d’euros, ils peuvent en effet trouver de très jolis biens, idéalement situés, comme vous pourrez le voir dans ce diaporama ci dessous qui présente 25 biens dans toute la France

A Paris, par exemple, il est possible de dénicher ce bel appartement dans le quartier du Marais. Il dispose de deux chambres et de tout le charme qu’on attend d’un appartement refait avec goût dans ce quartier très prisé. Ou un atelier d’artiste dans le 14ème, avec un grand terrasse plein sud.

En Province, pour un million d’euros, on peut obtenir au choix une ravissante gentilhommière (XVIIe) en Dordogne, un château ancien près d’Aix en Provence, un autre, avec vue sur mer, dans les côtes d’Armor. Ou une cabane chic, pleine de  charme, intégralement conçue avec des matériaux recyclables, au Cap-Ferret, en Gironde…

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Le Figaro du 4 décembre 2015

article sur le château de Castille dans le Figaro

Des fresques de Picasso ornent ce château près d’Uzès

Ce château du XIIIe siècle est à vendre. Il a appartenu à l’historien d’art Douglas Cooper et c’est là que son ami, Picasso a joué au «directeur artistique» en supervisant l’installation d’incroyables

Près d’Uzès, le château de Castille n’est pas un château comme les autres. Ce ne sont ni les souvenirs historiques, ni le mobilier d’époque, ni l’emplacement qui font le sel des lieux, mais plutôt des souvenirs artistiques laissés par Pablo Picasso. Le château possède en effet cinq fresques sorties de l’imagination du célèbre peintre. Pourquoi sorties de son imagination? Parce qu’il ne les a pas peintes lui-même, mais en a plutôt supervisé la réalisation qui a dû être faite à l’aide d’une machine capable d’inciser le béton. Le Figaro immobilier vous les fait découvrir.

Le château (560 m² dont 7 chambres et 180 m² de pièces de réception) est aujourd’hui en vente chez Sotheby’s International Realty pour 8,9 millions d’euros. Avec ses tours rondes, ses proportions parfaites, c’est un exemple réussi de l’architecture régionale de l’époque. Rénové et agrandi aux XVIIe et XVIIIe siècles, il s’est enrichi d’une grande colonnade en forme de U bâtie au bout de l’allée principale, de balustrades et de balcons. Les fresques, mais aussi la façade du château et ses colonnades sont classées et le parc de 2 hectares comprend à la fois un jardin à la française et une partie boisée de chênes verts. 
 

Rien ne prédisposait a priori le château de Castille à abriter des fresques de Picasso. C’est un concours de circonstances, une histoire d’amitié qui s’est jouée là. En 1950, le château de Castille a été racheté par Douglas Cooper, historien d’art et collectionneur britannique. Ce personnage excentrique peu connu des Français, qui a reçu la médaille militaire française après la seconde guerre mondiale, a réussi à faire arrêter un des conseillers artistiques d’Hitler et à découvrir de nombreuses œuvres volées par les nazis.

Ami de Picasso, c’est tout naturellement qu’il l’a accueilli à plusieurs reprises dans son nouveau refuge. Le peintre devait s’y sentir bien, puisque l’artiste a voulu acheter le château en 1958 ( il finit par s’offrir le château de Vauvenargues près d’Aix-en-Provence non loin de la montagne Sainte-Victoire).

Dans son livre «Picasso’s Concrete Sculptures», Sally Fairweather raconte comment ont été installées ces fameuses gravures murales: lorsqu’en 1962, Cooper décrivit à Picasso comment Carl Nesjar avait gravé ses dessins pour le «Colegio Oficial d’Arquitectos» à Barcelone ( on peut encore admirer là-bas trois frises que le sculpteur norvégien a réalisées sur la façade de l’immeuble de l’Ordre des Architectes, en se basant sur des dessins du peintre), Picasso rebondit. «Eh bien, si vous êtes si enthousiaste, donnez-moi votre mur et nous ferons quelque chose à Castille», lança alors l’artiste.

Et il choisit pour support le mur d’un bâtiment dans le jardin. Il fallut un an pour passer du rêve à la réalité et pour faire graver par Carl Nesjar, sous l’œil de Picasso, cinq de ses dessins dans le béton. Le maître fut ravi du résultat, comme Cooper le note à plusieurs reprises dans son journal de l’été 1963. Le futur propriétaire pourra lui aussi bientôt admirer jour après jour ces incroyables fresques. 

par Carole Papazian

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